Налоговый вычет при покупке и продаже апартаментов: что положено, а что нет

Налоговый вычет — один из самых частых вопросов покупателей недвижимости: при покупке квартиры государство возвращает до 650 000 ₽ с цены и процентов. С апартаментами ситуация другая, и лучше знать это до сделки.

Вычет при покупке: почему его нет

Статья 220 Налогового кодекса даёт имущественный вычет на новое строительство или покупку «жилых домов, квартир, комнат или долей в них», а также земельных участков под жильё. Апартаменты зарегистрированы как нежилые помещения, поэтому в этот перечень не попадают — независимо от того, есть ли в них кухня и спальня и живёте ли вы там.

Вычет	Квартира	Апартаменты
На покупку (до 2 млн ₽)	возврат до 260 000 ₽	не положен
На проценты по ипотеке (до 3 млн ₽)	возврат до 390 000 ₽	не положен
При продаже без документов о расходах	1 000 000 ₽	250 000 ₽
При продаже — расходы на покупку	да	да

Если вы уже использовали вычет за квартиру частично, остаток можно перенести только на другое жильё — на апартаменты он не переносится.

Вычет при продаже: как уменьшить налог

При продаже апартаментов, которыми вы владели меньше 5 лет, нужно заплатить НДФЛ: 13 % с дохода до 2,4 млн ₽ и 15 % с превышения. Доход можно уменьшить одним из двух способов (ст. 220, п. 2):

• Фиксированный вычет 250 000 ₽ — если документов о покупке нет или они на меньшую сумму.
• Фактические расходы на покупку — по договору купли-продажи и платёжным документам. Для апартаментов это почти всегда выгоднее.

Пример

Строка	С расходами	С вычетом 250 000 ₽
Цена продажи	70 000 000 ₽	70 000 000 ₽
Вычет	60 000 000 ₽ (цена покупки)	250 000 ₽
Налоговая база	10 000 000 ₽	69 750 000 ₽
НДФЛ (13 % до 2,4 млн, 15 % сверх)	1 452 000 ₽	10 422 000 ₽

Вывод: договор и платёжки о покупке апартаментов нужно хранить все 5 лет владения. Без них налог при продаже раньше срока может вырасти в разы.

Ограничение по кадастровой стоимости

Если цена продажи в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи, доходом считается 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10). Занижать цену в договоре бессмысленно и опасно для покупателя: его будущие расходы при перепродаже тоже окажутся заниженными.

Законные способы уменьшить налоги владельца апартаментов

• Держать апартамент 5 лет и больше — продажа без НДФЛ.
• Сдавать как ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % (регион может снижать) с разницы, где в расходах — коммунальные платежи, ремонт, услуги оператора.
• Проверить кадастровую стоимость — если она завышена, её можно оспорить в комиссии при Росреестре или в суде: налог на имущество снизится.
• Проверить включение здания в перечень по ст. 378.2 — если помещение включено ошибочно, это тоже оспаривается; разница в Сочи — 2 % против 0,4 % в год.