Можно ли сдавать апартаменты в аренду: посуточно, надолго, налоги в 2026 году

Большинство покупателей апартаментов у моря планируют сдавать их, пока не отдыхают сами. Это законно, но правила отличаются от сдачи квартиры: другой налоговый режим, другие требования к посуточной аренде и обычно — посредник в виде управляющей компании.

Можно ли сдавать апартаменты

Да. Собственник вправе сдавать своё помещение в аренду (ст. 209 Гражданского кодекса). Для апартаментов в гостиничном здании посуточная сдача — основное назначение, поэтому конфликтов с соседями и запретов, которые обсуждают для жилых домов, здесь нет. Вопросы возникают с налогами и с правилами гостиничной деятельности.

Посуточно или надолго

Параметр	Посуточная сдача	Долгосрочная аренда
Доход	выше, но зависит от сезона	ниже, зато стабильный
Кто занимается гостями	оператор или вы сами: уборка, бельё, заселение	арендатор живёт сам, вы получаете платёж
Правила	гостиничная деятельность, классификация, регистрация гостей	договор аренды по Гражданскому кодексу
Туристический налог	да, включается в цену ночи	нет
Ваш собственный отдых	можно блокировать даты	только после окончания договора

Закон о посуточной аренде: что изменилось с 2025 года

С 1 сентября 2025 года действует закон 140-ФЗ: посуточная сдача приравнена к гостиничной деятельности. Средства размещения должны пройти классификацию и указывать номер реестровой записи в объявлениях. Отдельные квартиры и одиночные апартаменты в жилых домах классификацию не проходят, а апартаменты в гостиничных комплексах сдаются через оператора, у которого классификация уже есть. Для собственника это проще всего: он заключает договор с оператором, а требования к безопасности, регистрации гостей и налоги с гостиничной стороны выполняет оператор.

Какой налог платить с дохода

• Самозанятость (НПД) — недоступна. Закон 422-ФЗ разрешает НПД только для аренды жилых помещений.
• НДФЛ как физлицо. Шкала с 2025 года: 13 % до 2,4 млн ₽ в год, 15 % до 5 млн, 18 % до 20 млн, 20 % до 50 млн, 22 % свыше. Расходы не вычитаются. Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля, уплата — до 15 июля следующего года.
• ИП на упрощённой системе. 6 % с доходов или 15 % с разницы доходов и расходов (регион может снижать ставки). Плюс страховые взносы ИП. Выгодно, если апартаментов несколько или вы сдаёте сами.

Если вы сдаёте через оператора по агентскому договору, налог считается с вашей доли, которую оператор перечисляет вам, — уточните это в договоре.

Туристический налог

В Сочи с 2025 года вместо курортного сбора действует туристический налог (решение Городского Собрания № 100 от 31.10.2024): в 2026 году — 2 % стоимости проживания, но не меньше 100 ₽ за сутки. Его платит средство размещения и включает в цену ночи. Ставка будет расти на процентный пункт в год до 5 % в 2029 году.

Сколько можно заработать: расчёт

Цены ночи — реальные: арендный оператор, который работает в корпусе BREVIS, на 18–21 ноября 2026 года продавал апартаменты по таким тарифам (2 гостя, от 3 ночей). Это низкий сезон; летние цены оператор на момент выборки ещё не открыл. Загрузка 60 % и доля собственника 50 % — наши допущения.

Апартамент	Ночь	Выручка в год	Доля собственника	После НДФЛ 13 %
53 м², вид на город, 6–12 этаж	6 500 ₽	1 423 500 ₽	711 750 ₽	619 223 ₽
53 м², вид на море	7 500 ₽	1 642 500 ₽	821 250 ₽	714 488 ₽
66 м², вид на море	8 500 ₽	1 861 500 ₽	930 750 ₽	809 753 ₽
110 м², три комнаты	13 000 ₽	2 847 000 ₽	1 423 500 ₽	1 238 445 ₽

Из дохода нужно ещё вычесть налог на имущество (0,4 или 2 % кадастровой стоимости в год) и коммунальные платежи, если по договору их несёт собственник. Если в высокий сезон цена ночи выше, доход вырастет пропорционально — проверяйте летние тарифы оператора, когда он их откроет.

Чек-лист перед сдачей

1. Выбрать модель: оператор в здании, сторонняя управляющая компания или сами.
2. Прочитать договор: доля собственника, кто платит коммунальные услуги и ремонт, сколько дней в году вы можете жить сами, отчётность, расторжение.
3. Выбрать налоговый режим: НДФЛ или ИП на УСН.
4. Учесть налог на имущество: проверить, входит ли здание в перечень по ст. 378.2.
5. Сохранять отчёты оператора и платёжки — они понадобятся для декларации.